不動産投資を煽られるサラリーマン
2018年はシェアハウス問題を契機に下火になりつつありますが、個人のサラリーマンが賃貸不動産に手を出すケースが多くなりましたね。低金利環境に後押しされたのか、それとも「金持ち父さんシリーズ」に触発されたのか…。
書店の資産形成に関するコーナーを見れば、「手元資金なしで○億円稼ぐ方法」といった本が並んでいますが、大体は賃貸不動産をすすめる内容です。笑えるくらい似たような内容で、誰でもお金持ちになれるような気持ちにさせてくれるロマン溢れる本たちですよね。
でも本当に賃貸不動産はあなたに利益をもたらしてくれるのでしょうか？
私はローンの審査を行っていた側の人間ですが、自分なら絶対に購入したくないです。
少なくとも不動産業者が斡旋するような案件については…
自分の資産をもつロマンや不動産業者の巧みな勧誘が、投資によってもたらされる将来のリスクを見えにくくさせています。
この記事では私が（賃貸用）不動産を購入しない理由を説明していきたいと思います。
ちなみに、この記事には賃貸用不動産に代わって別の投資をすすめるといった意図はありません。
なぜこのようなことを言うのかというと「不動産投資をしない理由」というようなワードで検索をかけてみたところ、国外の不動産ならOKだとか、REITを買いましょうとか、結局は不動産関連投資をすすめている記事をよく見かけるからです。自分の利益のために人にリスクを負わせる記事を書くなんてどうなんでしょう。
賃貸不動産経営のリスク1：賃料収入は着実に減少していく
将来に渡って満室を維持していくことは可能です！
賃料を下げ続ければ。
近隣相場程度の賃料であれば一時的な満室はあるかもしれませんが、必ず空室が出るものと考えてください。
満室の場合の全体の賃料が○○万円だから〜ローン返済・利払いを除いて○○万円が毎月の利益で〜
なんて考えるのは愚の骨頂です。100%の賃料でシミュレーションしてはいけません。
1年目は90％、5年経過した6年目からは85％、11年目で80％、16年目で75％…と低下させていくシミュレーションをすべきです。
上述の通り、満室を維持することは現実的には可能ですが、賃料は確実に低下します。この低下分を入居率の減少で表してシミュレーションを組むのです。
賃貸用不動産を売る営業がよく使う甘い言葉があります。
利回り○％の高利回り物件です！
不動産の利回りとは、満室時の賃料÷物件価格で算出されます。
利回りは、近しい地域に位置するそれぞれの物件のお買い得さを図る指標としては有効ですが、そもそもが満室時の賃料を元に算出される数値であるということ。先述のとおり、満室（最大の賃料収入）という妄想で物件の価値を図っているにすぎません。
当社の開発物件は入居率９９％！
出ました。弊社のサポートにより高い入居率を維持しているアピールです。
家賃は下げていないでしょうね？安ければ誰でも入居しますよね。
ちなみにこういった入居率はサブリース分も含まれています。サブリースとはこの不動産業者が空室を借り上げて、誰か入居してくれる人を見つけるといったものです。入居者がサブリースした業者に対して家賃を支払い、業者が大家に対してリース料を払うといった構造になっていますが、普通に賃貸に出すのと同等のリース料を得ることができると思いますか？そんな訳ありませんよね。
賃貸不動産経営のリスク2：ローン返済以外の支出に目を向けていない
次は支出の面をみていきましょう。
支出は大きく分けて、ローン元金と利息の支払いと諸経費です。多くの人はローンと利息の支払いに注目しますが、諸経費の見積もりが甘いのです。
諸経費は固定資産税、賃貸管理費、建物管理費、保険料、修繕積立金などです。固定資産税や管理費、保険料は見積もればすぐにシミュレーションに落としこむことができるので特別問題視しません。修繕積立金が問題なのです。
修繕費をケチってはいけません。物件の魅力・価値の下落によって入居率や家賃の低下につながり大きな痛手を受けます。
家賃収入の○％は修繕費として積み立てましょうという人もいますが、家賃収入は減っていきますから、修繕費の積立額も減っていくということでしょうか。それで大丈夫ですか？
銀行ではどのように修繕費をシミュレーションしているのでしょうか。
大体がローン期間終了までに同じ建物がもう１棟建てられるくらい、修繕費を積み立てるシミュレーションを組みます。
例えば30年ローンであれば、1年あたり建物価格×3.33%の修繕費の積立を行うこととなります。これは結構な負担です。
適当な例ですが、８戸のアパート本体の価格が5,000万円としましょう。賃料12万円とすると、8×12万円＝96万円/月の賃料に対し、修繕費は5,000万円×3.33％÷12ヶ月＝13.87万円/月と、月収の約15％程度を積み立てる必要があります。
そのほか固定資産税、管理料、保険料に加え、もちろんローンの返済、利息の支払いがあります。
この状況で空室が出たら？ゾッとしてきませんでしょうか。
保守的なシュミレーションでは大半の物件が赤字
これくらいストレスをかけたシミュレーションを行っておく必要がありますが、これだと大半の物件は赤字になっちゃいます。
それでも銀行は融資します
資産がある人、または定期的な収入がある人に対しては。
そもそもそちらの資産・収入を削って返済できるかが審査のキモ。また当然物件への担保設定や外部の保証会社の保証もつけたりするからリスク対策は万全です。
あなたの資産や将来の給与収入で返してもらえればいい。生活が苦しくなることは別に関係ないですからね。それでもダメなら物件を売りに出したり、保証会社に代弁請求すればいいですしね。
ここで甘い言葉シリーズの続きです。
大半が自己資金300万円以下で始めており、頭金無しでもOK！
借入が多額になっても構わないのです。あなたの別の資産や将来の給与収入から返して貰えれば。万が一返しきれなくても物件の売却代金なんかで穴埋めします。多少足りなくても、これまでのたくさんもらった利息でカバーします。
老後の資産が不安だから将来の私的年金づくりに！
無事にローンが終われば、賃料収入が低下しているとはいえ大きなキャッシュフローを得られますので、確かに私的年金といえますね。
それまでに貯められるはずだった貯蓄は底をついているかもしれませんが。
アパマンオーナーに向いている人はひと握り
不動産は資産背景のないサラリーマンが気軽の投資していいものではありません。
土地を既に所有している人（もちろんローン無し）、物件の収益がマイナスでも相続税対策に役に立つ資産家など、一部の人にしかこの投資は向いていないと思います。
不動産業者がオーナーになりませんかと一生懸命に営業しているのはなぜでしょうか。
儲かるなら自分でやると思うんですが。
